前三季度廣東省庫(kù)存創(chuàng)歷史新高,，房企銷(xiāo)售不暢資金偏緊
Post time：2014-11-07省房協(xié)發(fā)布了《2014年前3季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。報(bào)告顯示,，今年前九個(gè)月,，全省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額呈現(xiàn)同比下降的趨勢(shì),，分別下降10.4%和10.7%,。此外，在政策,、信貸環(huán)境不斷改善的情況下,，市場(chǎng)成交量趨于回升。
庫(kù)存方面,，截至9月期末,，廣東商品房待售面積5091.40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.7%,；其中,，商品住宅待售面積3322.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%,，均創(chuàng)下歷史新高,，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，加速去化仍是主流,。
銷(xiāo)量降中趨穩(wěn) 庫(kù)存創(chuàng)歷史新高
1-9月,，全省商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別為5927.54萬(wàn)平方米和5483.38億元,，同比分別下降10.4%和10.7%,，降幅較1-8月分別收窄1.4個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，下降趨勢(shì)有所緩解,。
從商品住宅市場(chǎng)看,，今年前3季度銷(xiāo)售面積5206.02萬(wàn)平方米，同比下降12.7%,；銷(xiāo)售額4464.23億元,，同比下降13.5%；銷(xiāo)售均價(jià)8575元/平方米,，同比下降1.0%,。
由于政策、信貸環(huán)境不斷改善,，市場(chǎng)成交量趨于回升,。9月單月，銷(xiāo)售面積742.62萬(wàn)平方米,，同比下降5.3%,，環(huán)比則大幅增長(zhǎng)37.4%,，銷(xiāo)量?jī)H低于6月水平。
前3季度,，全省商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積5818.49萬(wàn)平方米,，同比下降4.0%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積5025.97萬(wàn)平方米,，同比下降7.4%,。受政策利好逐步釋放的影響，省房協(xié)預(yù)計(jì)年內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售量或超去年,。
庫(kù)存方面,，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)22.7%,；其中，商品住宅待售面積3322.32萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)26.4%,，均創(chuàng)下歷史新高。
報(bào)告指出,，若將當(dāng)期新增批準(zhǔn)預(yù)售面積和期末待售面積視為供應(yīng)量,，則1-9月全省商品房可供銷(xiāo)售面積至少有10909.89萬(wàn)平方米；將實(shí)際銷(xiāo)售面積視為需求量,，則同期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售5927.54萬(wàn)平方米,，供求比為1.84:1。
其中,，商品住宅供求比為1.60:1,。若按今年月均銷(xiāo)售速度，完全消化可售未售的商品房庫(kù)存至少需要7.6個(gè)月,，其中商品住宅需要5.4個(gè)月以上,，同比分別增加2.7個(gè)月和2.3個(gè)月。當(dāng)前寬松的供求關(guān)系表明去庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻,，加速去化仍是主流,。
銷(xiāo)售不暢資金偏緊 房企拿地謹(jǐn)慎
1-9月，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金8175.21億元,，同比增長(zhǎng)11.5%,。其中，國(guó)內(nèi)貸款1847.05億元,，同比增長(zhǎng)19.8%,；利用外資27.30億元，同比下降3.4%,；自籌資金2718.97億元,，同比增長(zhǎng)48.5%,；其他資金來(lái)源（銷(xiāo)售回籠資金）3581.91億元，同比下降8.8%,。
從資金結(jié)構(gòu)看,，國(guó)內(nèi)貸款占到位資金比重為22.6%，較去年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn),；利用外資占比0.3%,，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比33.3%,，同比提高8.3個(gè)百分點(diǎn),；其他資金來(lái)源占比43.8%,，同比下降9.8個(gè)百分點(diǎn),。作為最主要資金來(lái)源的銷(xiāo)售回籠資金，今年前3季度所占比重僅高于2008年,，是2005年以來(lái)資金較為緊張的一年,。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，今年前3季度,，來(lái)自銀行貸款的資金同比增長(zhǎng)13.9%,，增速自年初累計(jì)回落31.4個(gè)百分點(diǎn)；按揭貸款同比下降1.9%,，增速累計(jì)回落35.7個(gè)百分點(diǎn),。可見(jiàn),，受信貸政策收緊的影響,，銷(xiāo)售回籠資金普遍放緩，企業(yè)資金壓力不斷增大,。
受資金偏緊的影響,，今年前九月，開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎,。全省土地購(gòu)置面積1331.34萬(wàn)平方米,，同比下降9.4%，購(gòu)置面積位于近6年的次低水平,。但另一方面,，同期土地成交價(jià)款541.69億元，同比大幅增長(zhǎng)27.4%,，反映出地價(jià)仍處于高位,。
機(jī)構(gòu)：四季度去化庫(kù)存為主價(jià)格仍將穩(wěn)中趨降
針對(duì)前三季度廣東省樓市的表現(xiàn)，世聯(lián)行集團(tuán)市場(chǎng)研究部分析,，央行新政極大地提振了市場(chǎng)信心,，能夠在短期內(nèi)促進(jìn)改善型需求的釋放,。此外，近期貨幣寬松的力度有所加大,，三季度以來(lái)央行三次下調(diào)了14天正回購(gòu)招標(biāo)利率,，引導(dǎo)社會(huì)融資資金成本下降，房貸按揭利率下行已成趨勢(shì),，預(yù)計(jì)95折會(huì)是市場(chǎng)的主流,。政策的刺激和按揭利率的下行，疊加開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)和價(jià)格上的適度讓利,，樂(lè)觀情況下,，四季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將有所好轉(zhuǎn)。但四季度仍以去化庫(kù)存為主,，價(jià)格仍將穩(wěn)中趨降,。