2014年新一輪房地產(chǎn)調整
發(fā)稿時間：2014-05-31今年以來的新一輪房地產(chǎn)調整源于市場的內在力量,，調整幅度將超過以往,，時間可能2年或更長。今年以來,，樓市和土地市場在迅速降溫,，新一輪房地產(chǎn)市場調整已經(jīng)展開。本輪房地產(chǎn)調整的幅度和時間將超過以往,，主要原因是三個“根本性轉折”,。一是中央政府對樓市的態(tài)度發(fā)生根本性轉折。以往,，當樓市明顯降溫時,，中央政府和地方政府會主動托市。現(xiàn)在,，中央政府認識到不能繼續(xù)縱容房地產(chǎn)泡沫,，不愿意主動救市,。同時，中央政府也不希望地方政府全面放松樓市調控政策,。二是金融機構對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生根本轉折,。以往10年，商業(yè)銀行等金融機構大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,。但現(xiàn)在,，金融機構正全面強化對房地產(chǎn)泡沫風險的防范工作?？梢钥隙?，未來金融機構不可能再像以往那樣支持房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融環(huán)境將明顯收緊,。三是公眾對房價的預期發(fā)生根本性轉折,，只漲不落的預期不復存在。
在三個“根本性轉折”的背景下,，投資和投機需求明顯萎縮,。以往，人們認為房價“只漲不落”,，政府認為房價“只能漲,、不能落”，金融機構大力支持購房需求,，這導致投機和投資需求不正常膨脹?，F(xiàn)在，房價開始下降,，中央和金融機構都不托市,，投資和投機需求迅速萎縮。同時,，持有投機性房產(chǎn)的人現(xiàn)在要賣房變現(xiàn),。其結果就是，需求明顯萎縮,，而供給明顯增加,，供求形勢迅速逆轉。
目前,，各地樓市庫存在普遍上升,。一線城市中，北京的存量消化周期（按過去6個月平均銷售面積計算）從年初的8個月左右攀升至當前的14個月左右,，銷售形勢正迅速惡化,。上海存量消化周期從年初的6個月左右攀升至當前的9個月左右。廣州存量消化周期從年初的10個月左右攀升至當前的13個月左右,。深圳存量消化周期從年初的12個月左右攀升至14個月左右,。多數(shù)二線城市的商品住宅庫存目前處于歷史高位,，不少城市的存量消化周期已接近或超過業(yè)界18個月的存量消化周期“危險值”，比如杭州,、寧波,、青島、福州,、蘇州等,。
從歷史推斷，本輪房地產(chǎn)調整時間可能2年或更長,。最近十年,，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩輪調整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年,，第二輪是2011年四季度到2013年初,。從房價開始下跌，到房價重回到下跌前的水平,，第一輪調整的時間約1年,，第二次調整的時間約1年半,。與前兩輪調整分別源于外部沖擊和政策調控不同,，今年以來的新一輪房地產(chǎn)調整是源于市場的內在力量。鑒于本輪調整幅度可能較大,，調整時間可能要2年或更長時間,。其中，今年下半年房價可能持續(xù)下行,，明年逐步企穩(wěn)回升,，全國房價可能要到2016年或之后才能恢復到2013年的水平。